Preguntas Frecuentes para Propietarios

Compramos el derecho a recibir la renta de un sitio con antenas de telecomunicaciones dentro de un área definida y por un período específico, junto con derechos limitados que nos permiten cobrar dicha renta.

El monto de la prima del arrendamiento depende de factores como:

• La renta actual del contrato

• Las previsiones de aumentos futuros de la renta

• Tipo de arrendatario (operador o empresa de torres)

• Condiciones del contrato de arrendamiento

• Tipo de sitio (torre o azotea) y su ubicación

• Presencia de co-arrendatarios (compartición del sitio)

• Duración de nuestra inversión

• Otros elementos que influyen en nuestra evaluación de riesgos

Los contratos de arrendamiento de sitios con antenas de telecomunicaciones difieren de otros arrendamientos comerciales, ya que el arrendatario puede terminarlos con muy poco aviso, normalmente entre 30 y 90 días. ¡Imagine si los inquilinos de edificios de oficinas pudieran irse en 30–90 días! La financiación inmobiliaria comercial colapsaría.

Esta es precisamente la situación de los bienes inmuebles de sitios móviles: no puede simplemente acudir a su banco y pedir un préstamo respaldado por un contrato de arrendamiento de sitio. Por eso, más de 25.000 propietarios de sitios en todo el mundo han optado por un rescate del arrendamiento (prima de arrendamiento), eligiendo un pago único, grande y seguro en lugar de depender de rentas inciertas que pueden fluctuar y que normalmente solo aumentan al ritmo de la inflación (IPC).

La clave de cualquier buena inversión es obtener un rendimiento que supere la inflación. TIP puede ayudarle a lograrlo.

Nada. Nuestras inversiones son “sin recurso”. Esto significa que si el arrendatario deja de pagar la renta después de que hayamos invertido en el contrato, no podemos reclamarle a usted el dinero.

Este es el núcleo de nuestro negocio: los propietarios de sitios ganan al convertir rentas futuras inciertas en un pago único y significativo, trasfiriendo todo el riesgo relacionado con el sitio a TIP. TIP, a su vez, gana porque, aunque algunos contratos eventualmente se terminen, nuestro portafolio global de inversiones en arrendamientos de sitios mitiga este riesgo.

Un contrato de arrendamiento de un sitio con antenas de telecomunicaciones vale mucho más para TIP que para un propietario individual. La razón es sencilla: los propietarios enfrentan un “riesgo binario”: o el sitio existe (“1”) o no existe (“0”). Por eso los bancos no otorgan préstamos respaldados por estos contratos.

TIP, en cambio, enfrenta riesgo de portafolio. Podemos asumir la terminación de algunos contratos porque, por cada sitio que se cierre, tenemos muchos más contratos de arrendamiento en todo el mundo. En otras palabras, TIP está cubierto por su portafolio global.

Por esta razón, en un mundo puramente racional, cada propietario vendería su contrato, reemplazando la renta incierta, que solo sube con la inflación, por un pago único por adelantado que ofrece certeza y un rendimiento mucho mayor.

La gran mayoría de los contratos de arrendamiento de sitios con antenas de telecomunicaciones pueden ser terminados por razones económicas o tecnológicas, básicamente por cualquier motivo, con muy poco aviso, generalmente entre 30 y 90 días.

Por eso, los propietarios de sitios no pueden obtener préstamos respaldados por sus contratos de arrendamiento en un banco local. TIP ofrece una solución mediante la posesión de un portafolio global extenso y de alta calidad de contratos de arrendamiento de sitios. Nuestro portafolio está cubierto, lo que reduce nuestro costo de capital y nos permite realizar pagos iniciales sustanciales, mientras seguimos obteniendo un rendimiento aceptable sobre la inversión.

Aunque algunos contratos de arrendamiento de sitios intentan limitar lo que un propietario puede hacer, en la mayoría de los casos los propietarios son libres de usar su terreno como deseen. ¡Eso es lo que significa ser propietario!

Puede vender toda o solo una parte de sus rentas futuras inciertas, según lo desee. Siempre que sus contratos de arrendamiento de sitios con antenas de telecomunicaciones cumplan con nuestros criterios de inversión, estamos listos para comprarlos.

Nuestro fundador, Eric Overman, ha supervisado la adquisición de más del 75 % de todas las primas de arrendamiento realizadas fuera de Estados Unidos, lo que representa aproximadamente 6.000 contratos de arrendamiento en 20 países.

Hoy, TIP cuenta con el respaldo de InfraBridge, que ha comprometido hasta US$350 millones en capital, un nivel de financiación que supera con creces los recursos disponibles para el Sr. Overman en su emprendimiento anterior. Este compromiso de capital, complementado con acceso a deuda de bajo costo en el momento adecuado, posiciona a TIP para invertir en más de 10.000 contratos de arrendamiento de sitios con antenas de telecomunicaciones en todo el mundo.

Normalmente, se realizan cambios mínimos. Una vez que realizamos nuestra inversión, notificamos al arrendatario (el operador de telecomunicaciones o la empresa de torres) sobre el cambio de propietario.

Desde ese momento y hasta el final de nuestro período de inversión, TIP actúa como el punto de contacto del arrendatario para el sitio. Coordinaremos con usted si se programa una visita al sitio, se realizan obras importantes o si otro posible arrendatario muestra interés en ubicar un sitio con antenas en su propiedad.

Contáctenos. Con gusto realizaremos una evaluación gratuita de su contrato de arrendamiento para determinar si su sitio califica.